Ilustrasi: All
KEBUTUHAN Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) terhadap hunian di Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY), terbilang tinggi. Data yang tersedia pada tingkat provinsi menunjukkan bahwa angka backlog perumahan di DIY selama 2010–2020 mencapai 265 ribu unit. Backlog perumahan merupakan indikator untuk mengukur kesenjangan antara kebutuhan rumah dan ketersediaan rumah, khususnya berdasarkan status kepemilikan. DIY menempati posisi kelima dengan angka backlog tertinggi setelah Jawa Barat, DKI Jakarta, Jawa Timur, dan Jawa Tengah (Tribunnews.com 2023).
Terlepas dari persoalan penyediaan hunian yang seolah-olah harus berstatus milik, situasi tersebut menunjukkan bahwa masyarakat semakin sulit memperoleh lahan untuk membangun rumah. Dengan upah minimum kabupaten/kota (UMK) di DIY sekitar Rp2,3 juta, pekerja sulit membeli tanah di sekitar Kota Yogyakarta yang harganya mencapai lebih dari Rp1 juta per meter persegi. Kondisi ini semakin menyulitkan pekerja muda untuk memiliki hunian (Jumbadi 2025).
Penyediaan hunian masih bergantung pada mekanisme pasar yang mengutamakan kepemilikan privat. Kalangan muda berusia sekitar 30 tahun menjadi salah satu kelompok yang mengandalkan kredit perbankan jangka panjang untuk membeli rumah (Bisnis.com 2022). Dengan demikian, akses terhadap hunian bergantung pada kemampuan pekerja muda membayar harga properti yang terus dipengaruhi spekulasi pasar, meskipun pemerintah menyediakan subsidi. Praktik spekulasi juga membuka peluang penipuan oleh pengembang nakal, misalnya melalui penawaran rumah murah yang belum dibangun (Bisnis.com 2022).
Spekulasi Lahan
Ketergantungan pada mekanisme pasar bahkan mendorong pembangunan perumahan yang mengorbankan lingkungan. Di Kabupaten Sleman, misalnya, sebuah bukit diratakan untuk memenuhi permintaan calon penghuni yang menginginkan rumah milik sendiri. Bukit tersebut juga diklaim sebagai milik perseorangan (Harian Jogja 2020a).
Tingginya harga tanah di Sleman, sementara upah minimum di DIY relatif rendah, mendorong pengembang dan calon pembeli mencari lahan yang lebih terjangkau (Tribunnews.com 2024). Di tengah situasi tersebut, masyarakat berulang kali mengadukan persoalan perumahan kepada Lembaga Ombudsman DIY. Pelanggaran tata ruang yang berkaitan dengan pembangunan hunian juga kerap ditemukan (Harian Jogja 2020b; Harian Jogja 2021).
Pekerja di Sleman juga harus bersaing dengan kelompok pembeli lain di pasar properti. Permintaan datang dari para pensiunan yang pindah dari luar daerah, investor properti, serta mahasiswa yang orang tuanya membelikan rumah (Harian Jogja 2023a). Realestat Indonesia (REI) mengakui bahwa kenaikan nilai investasi tanah dan hunian di DIY berlangsung lebih cepat daripada kenaikan suku bunga perbankan (Detik.com 2024a). Situasi ini memperlihatkan bahwa kebutuhan hunian pekerja berhadapan dengan permintaan investasi yang turut mendorong kenaikan harga properti.
Tekanan pasar properti juga berkaitan dengan penyalahgunaan tanah kas desa (TKD) untuk pembangunan perumahan. Pemerintah Provinsi DIY menindak sejumlah pengembang yang menggunakan TKD tanpa izin. Di Desa Maguwoharjo, Kabupaten Sleman, misalnya, seorang pengembang menggunakan TKD tanpa izin, sementara 80 persen dari 150 unit hunian yang dibangun telah ditempati.
IndoPROGRESS adalah media murni non-profit. Demi menjaga independensi dan tetap bisa memberikan bacaan bermutu, meningkatkan layanan, dan akses gratis pembaca, kami perlu bantuan Anda.
Pada 2023, pemerintah menindak 90 kasus serupa di desa tersebut (Harian Jogja 2023b). Pemerintah juga menyegel perumahan di desa lain karena pengembang diduga melanggar Peraturan Daerah DIY Nomor 2 Tahun 2017 tentang Ketenteraman, Ketertiban Umum, dan Perlindungan Masyarakat serta Peraturan Gubernur DIY Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pemanfaatan Tanah Desa (Solopos.com 2023).
Sejumlah kasus bahkan menyeret pejabat desa dan pejabat pemerintah daerah. Salah satu perkara melibatkan tiga kepala desa di Caturtunggal, Candibinangun, dan Maguwoharjo serta Kepala Dinas Pertanahan dan Tata Ruang DIY. Dalam kasus tersebut, pengembang diduga menyewa sebagian tanah desa untuk menguasai bidang tanah lainnya yang kemudian digunakan untuk membangun properti (CNN Indonesia 2023; Detik.com 2023a; Detik.com 2023b; Gatra.com 2023; Harian Jogja 2023c; Harian Jogja 2023d; Harian Jogja 2023e; Kompas.com 2023; Detik.com 2024b; RRI 2024).
Hingga 25 Mei 2023, Satuan Polisi Pamong Praja (Satpol PP) DIY tercatat telah menertibkan hunian bermasalah di sejumlah desa. Lokasinya meliputi Condongcatur, Caturtunggal, dan Maguwoharjo di Kecamatan Depok; Minomartani di Kecamatan Ngaglik; Candibinangun di Kecamatan Pakem; serta Selomartani di Kecamatan Kalasan (Harian Jogja 2023f).
Kasus serupa kembali mencuat pada 30 Juni 2026 ketika seorang kepala desa di Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, terseret perkara penyewaan TKD tanpa izin gubernur. Lahan seluas 1.980 meter persegi tersebut digunakan sebagai hunian bagi 17 penyewa (Maharani 2026; Rinepta 2026).
Lahan Desa dan Permainan Kuasa
Keterlibatan elite desa dalam spekulasi hunian yang memanfaatkan tanah kas desa (TKD) tidak dapat dilepaskan dari persoalan tata kelola tanah desa sejak berlakunya Undang-Undang Keistimewaan (UUK) DIY Nomor 13 Tahun 2012. Undang-undang tersebut mendorong penguatan klaim penguasa lokal atas penguasaan TKD (Kuncoro et al. 2018). Setelah UUK tersebut berlaku, perizinan penggunaan TKD untuk keperluan nonpertanian harus melalui “Badan Hukum Kasultanan”
Akibatnya, desa tidak lagi memiliki aset berupa TKD, melainkan hanya memperoleh “hak pengelolaan” dari “Badan Hukum Kasultanan”. Kondisi ini berbeda dari amanat Undang-Undang Desa (Kuncoro et al. 2018). Perubahan status TKD tersebut membuka peluang bagi perangkat dan kepala desa untuk menyewakan, bahkan menjual, tanah desa demi menambah pendapatan. Sebagai pengambil keputusan di tingkat akar rumput, elite desa dapat menutupi praktik tersebut, termasuk dengan bekerja sama dengan elite di tingkat yang lebih tinggi untuk mengaburkan status TKD seolah-olah bukan lagi tanah desa (Aurora et al. 2023).
Di sisi lain, pemberian hak pengelolaan oleh “Badan Hukum Kasultanan” memungkinkan penguasa lokal “mendapatkan nilai manfaat dari investasi di TKD”, meskipun bentuk kelembagaan dan mekanisme pertanggungjawaban publiknya tidak jelas. Sementara itu, investor yang menggunakan TKD harus memberikan bukti transfer kepada pihak yang memberikan hak pengelolaan (Tirto.id 2017; Jaring.id 2021a; Tirto.id 2021a, 2021b; Krismantoro dan Supriyanto 2022).
Sengkarut tata kelola TKD memberi celah bagi pengembang untuk menyewa tanah desa dan memanfaatkannya sebagai lahan bisnis perumahan (Sulastriyono 2024). Kurniadi (2019) menjelaskan bahwa elite desa pada awalnya mendukung penguatan posisi penguasa lokal karena mereka berkepentingan mempertahankan akses terhadap tanah desa. Faktor lain yang diduga mendorong elite desa mendukung UUK adalah kekhawatiran akan penindakan atas penggunaan tanah desa di luar peruntukan pertanian (Kurniadi 2019).
Larangan sertifikasi tanah desa sejak 2017 juga menimbulkan kekhawatiran di kalangan elite desa akan kehilangan sumber pendapatan. Situasi ini diduga turut mendorong mereka memfasilitasi pengembang perumahan (Jaring.id 2021b; Kompas.com 2021; Project Multatuli 2021).
Refleksi
Praktik pengembang yang memanipulasi pasar demi kepentingannya sendiri, termasuk dengan membangun aliansi bersama elite desa dan aparatur lainnya, menunjukkan bahwa penyediaan hunian saat ini tidak semata-mata bergantung pada pelayanan publik, meskipun pemerintah telah menyediakan subsidi. Subsidi tersebut justru berpotensi menopang mekanisme pasar tanpa menyelesaikan persoalan mendasar dalam akses terhadap hunian.
Pada praktiknya, akses terhadap hunian juga bergantung pada aliansi kekuasaan, sementara warga di Sleman tidak memiliki kekuatan tandingan yang memadai (Peluso dan Ribot 2020). Dengan merujuk pada Peluso dan Ribot (2020), penulis melihat bahwa warga kesulitan mengakses hunian yang terjangkau karena jaringan kekuasaan telah dikuasai elite.
Jaringan tersebut membuka peluang bagi pengembang untuk membangun aliansi dengan elite lainnya dan memanfaatkan mekanisme akses yang telah mereka kendalikan. Akibatnya, pekerja di sekitar Kota Yogyakarta semakin sulit memperoleh hunian yang terjangkau dan layak. Situasi ini menunjukkan adanya krisis akses terhadap hunian yang berpotensi semakin membebani generasi mendatang di Daerah Istimewa Yogyakarta.
Hal-hal mengkhawatirkan di atas meningkat ketika pengembang, elite desa, elite lokal, dan pemerintah setempat semakin lihai memainkan aliran uang yang tidak transparan demi menguasai peluang bisnis perumahan.
Daftar Pustaka
Aurora, C., T. Nelli, dan D. Krismantoro. 2023. “Abuse of Village Treasury Land Use in the Yogyakarta Special Region since the Enactment of Law Number 13 of 2012 Concerning Specialties of the Yogyakarta Special Region.” International Journal of Social Science and Human Research 6(12): 8039–8045.
Bisnis.com. 2022. “Pembeli Perumahan di DIY Didominasi Anak Muda.” Diakses 6 Agustus 2024.
CNN Indonesia. 2023. “Eks Kadis Pertanahan DIY Didakwa Gratifikasi Rp4,7 M Kasus Mafia Tanah.” Diakses 8 Agustus 2024.
Detik.com. 2023a. “Modus Robinson Mafia Tanah Nologaten yang Didakwa Korupsi Rp2,9 M.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2023b. “Duduk Perkara Penyalahgunaan Tanah Kas Desa di Maguwoharjo Sleman.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2024a. “Pengembang Sebut Harga Tanah dan Rumah di Jogja Naik Terus Gegara Ini.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2024b. “Lurah Candibinangun Nonaktif Jalani Sidang Perdana Korupsi Tanah Kas Desa.” Diakses 8 Agustus 2024.
Gatra.com. 2023. “Kades di Sleman Ditangkap Buntut Kasus Perumahan Tanpa Izin di Tanah Keraton.” Diakses 8 Agustus 2024.
Harian Jogja. 2020a. “Bukit di Sleman Dikepras hingga Gundul untuk Perumahan, Pengembang: Kita Enggak Seperti Negara Komunis.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2020b. “Ditipu Pengembang Perumahan, Kasus Properti Paling Banyak Diadukan Warga ke Ombudsman DIY.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2021. “Langgar Tata Ruang, 2 Perumahan di Sleman Harus Hentikan Pembangunan.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2023a. “Industri Properti DIY pada 2024 Diyakini Masih Terus Tumbuh dan Berkembang.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2023b. “Pengembang Raib, Satpol PP Siapkan Skenario Penutupan Paksa Perumahan di Lahan Tanah Kas Desa Maguwoharjo.” Diakses 6 Agustus 2024.
______. 2023c. “Mafia Tanah Kas Desa di Caturtunggal Terbongkar, Kejati DIY Kembangkan ke Kasus Lain.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2023d. “Mengaku Salah, Robinson Sebut Izin Tanah Kas Desa Seharusnya Dilakukan Kalurahan.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2023e. “Cerita Korban Mafia Tanah Kas Desa, Berharap Welas Asih Ngarso Dalem.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2023f. “Ini Daftar Lokasi Pelanggaran Tanah Kas Desa di DIY, 6 untuk Perumahan.” Diakses 8 Agustus 2024.
Jaring.id. 2021a. “ATR/BPN: Asal-usul Tanah Kesultanan Perlu Dikroscek.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2021b. “Main Coret atas Nama Kesultanan.” Diakses 8 Agustus 2024.
Jumbadi, S. P. 2025. “Gen Z Geleng-geleng BPS Sebut Hunian Jogja Paling Terjangkau Se-Jawa.” Detik.com. Diakses 25 Juli 2026.
Kompas.com. 2021. “Kekhawatiran di Balik Sertifikasi Tanah Desa oleh Keraton Yogyakarta.” Diakses 8 Agustus 2024.
______. 2023. “Jeritan Hati Pembeli Unit Rumah di Atas Tanah Kas Desa yang Disegel, Nasib Tak Jelas dan Waswas Uang Hilang.” Diakses 8 Agustus 2024.
Krismantoro, D., dan V. H. Supriyanto. 2022. “Village Treasury Land Legal Status After the Implementation of Law Number 13 of 2012 Concerning Special Region of Yogyakarta Privileges (UUK DIY).” Journal of Positive Psychology & Wellbeing 6(2): 414–424.
Kuncoro, D. D., Suroto, dan A. Purnawan. 2018. “A Juridical Review of the Sultanate Lands and Villager Land Under the Governor Regulation Number 32 of 2007 on the Use of Villager Land After the Enactment of Act No. 6 of 2014 on Village.” Jurnal Akta 5(3): 603–608.
Kurniadi, B. D. 2019. Defending the Sultan’s Land: Yogyakarta, Control over Land and Aristocratic Power in Post-Autocratic Indonesia. Disertasi. Canberra: The Australian National University.
Maharani, I. 2026. “Duduk Perkara 2 Kasus Korupsi TKD yang Menjerat Lurah Condongcatur, Ini Perbedaannya.” Kompas.com. Diakses 25 Juli 2026.
Peluso, N. L., dan J. Ribot. 2020. “Postscript: A Theory of Access Revisited.” Society & Natural Resources 33(2): 300–306. https://doi.org/10.1080/08941920.2019.1709929.
Project Multatuli. 2021. “Siasat Mencaplok Tanah Desa Atas Nama Keistimewaan Yogyakarta.” Diakses 8 Agustus 2024.
Rinepta, A. G. 2026. “Reno Eks Lurah Concat Kembali Jadi Tersangka Kasus Korupsi TKD Lain.” Detik.com. Diakses 25 Juli 2026.
RRI.co.id. 2024. “Kasus TKD Eks Manajer PSS Disidangkan Bulan Depan.” Diakses 8 Agustus 2024.
Solopos.com. 2023. “Gunakan Tanah Kas Desa, Perumahan Elite di Sleman Disegel.” Diakses 6 Agustus 2024.
Sulastriyono. 2024. “Village Treasury Land (Tanah Kas Desa): Study of Practices Utilization in Yogyakarta.” Journal of Indonesian Adat Law 4(2): 1–10.
Tirto.id. 2017. “Urusan Tanah di DIY Seperti Negara dalam Negara.” Diakses 9 Agustus 2024.
______. 2021a. “Pencoretan Sertifikat Tanah Desa dan Dasar Hukum yang Tak Kuat.” Diakses 9 Agustus 2024.
______. 2021b. “Asal Usul Tanah Desa: dari Kepunyaan Negara jadi Milik Keraton.” Diakses 8 Agustus 2024.
Tribunnews.com. 2023. “Backlog Rumah di DIY Terus Meningkat, Indikasi Penurunan Daya Beli Masyarakat.” Diakses 5 Agustus 2024.
______. 2024. “Permintaan Rumah Bersubsidi di DIY Masih Tinggi, Pengembang Keluhkan Harga Tanah.” Diakses 6 Agustus 2024.
Anggalih Bayu Muh Kamim adalah penulis Kawula Tani Di Bawah Sepatu Lars: Potret Potret Peran Militer dalam Program Pertanian di Indonesia dan Dari Irigasi, Keluar Air Mata: Intrik Penggunaan Air untuk Pertanian di Sebuah Desa Perkotaan Jawa.
